La labellisation des projets immobiliers de l'État, un outil de gouvernance transposable aux collectivités territoriales ?

Depuis 2016, la majeure partie des grands projets immobiliers de l'État ne peut être lancée sans être passée, au préalable, par une procédure d'examen partagée entre plusieurs administrations : la labellisation. Ce dispositif, encore méconnu en dehors de la sphère de l'immobilier de l'État, permet à la Direction de l'Immobilier de l'État (DIE) de vérifier la pertinence de ses projets avant tout engagement financier. Alors que la procédure fait elle-même l'objet d'une démarche de réforme portée par la DIE, dont les conclusions doivent déboucher sur une nouvelle circulaire du Premier ministre, la question mérite d'être posée : ce modèle de gouvernance pourrait-il inspirer les collectivités territoriales (communes, intercommunalités, départements et régions), confrontées aux mêmes enjeux de priorisation et de maîtrise de leurs investissements immobiliers ?

La labellisation trouve son origine dans une circulaire du Premier ministre de 2016 relative à la gouvernance de la politique immobilière de l'État (PIE), qui crée la Conférence Nationale de l'Immobilier Public (CNIP), présidée et pilotée par la DIE. La première conférence dédiée à la labellisation a été organisée à l'automne 2016. Une circulaire de 2017 a ensuite décliné le dispositif à l'échelle régionale, avec la création des Conférences Régionales de l'Immobilier Public (CRIP), présidées par les préfets de région.

Le mécanisme repose sur un principe simple : avant le lancement de tout projet immobilier significatif de bureaux, d'enseignement ou de logement porté par un ministère ou un opérateur de l'État, à l'exception des Armées et de l'immobilier spécifique, le dossier doit être présenté et examiné par l'une de ces conférences. Selon son montant, il relève soit de la CRIP, soit de la CNIP : les projets dont le coût dépasse 5 millions d'euros, ou 8 millions en Île-de-France, sont examinés au niveau national ; en deçà de ces seuils, l'instruction est conduite localement, par la CRIP ou directement par le Responsable Régional de la Politique Immobilière de l'État (RRPIE).

L'examen porte sur la conformité du projet aux normes de la politique immobilière de l'État, notamment en matière de performance énergétique et de transition écologique, ainsi que sur sa cohérence avec les orientations fixées par les Schémas Pluriannuels de Stratégie Immobilière (SPSI) des ministères et opérateurs, et par les Schémas Directeurs Immobiliers Régionaux (SDIR). La labellisation constitue l'aboutissement d'un processus de co-élaboration entre le porteur du projet, la DIE et les autorités de tutelle. La décision est signée par le directeur de l'immobilier de l'État ou son adjointe, et peut être assortie de recommandations, voire de réserves.

Ce que l'administration porteuse obtient finalement ne se limite donc pas à une simple formalité : c'est une décision partagée entre plusieurs ministères, qui conditionne en pratique l'accès aux financements et sécurise le projet avant son lancement opérationnel. À l'inverse, un ministère dont le projet n'obtiendrait pas la labellisation n'est pas pour autant privé de toute marge de manœuvre : il conserve la possibilité de financer son projet sur son budget propre, mais renonce alors à l'appui et à la sécurisation qu'apporte la validation partagée, ainsi qu'à l'accès simplifié aux financements interministériels qui y est généralement associé.

Le bilan chiffré de la labellisation est conséquent : selon les données publiées en novembre 2025 par la DIE, plus de 1 400 projets immobiliers ont été labellisés depuis 2016, pour un montant cumulé proche de 8 milliards d'euros. Ces projets concernent majoritairement des prises à bail et des travaux lourds sur du bâti existant, et représentent chaque année plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de surface utile brute, dont une part significative est libérée à l'occasion des opérations de regroupement ou de densification de services.

Ce mécanisme a permis à l'État propriétaire de disposer d'une approche globale, partagée entre les ministères, pour prioriser ses projets, en privilégiant ceux qui sont les plus conformes à ses objectifs de performance immobilière, énergétique et économique, plutôt que de laisser chaque ministère arbitrer isolément ses propres opérations.

La labellisation n'est cependant pas un dispositif figé. Les bilans publiés par la DIE, ainsi que les rapports d'activité du Conseil de l'Immobilier de l'État (CIE), dressent régulièrement un constat nuancé : si le principe est jugé utile, plusieurs limites sont clairement identifiées. Certaines catégories de projets, notamment ceux portés par les Armées ou relevant de l'immobilier spécifique, restent structurellement hors du champ de la procédure, de même que les opérations situées sous les seuils de saisine de la CRIP. L'articulation avec les circuits budgétaires demeure par ailleurs insuffisante, tout comme celle avec les stratégies immobilières régionales, ministérielles et des opérateurs. Les critères d'analyse, en particulier sur la gouvernance de projet, la gestion des risques et la décarbonation, sont jugés perfectibles. Enfin, la DIE constate elle-même que la dynamique partagée entre ministères, censée être l'un des atouts du dispositif, s'essouffle avec le temps, sans que les causes précises en soient détaillées publiquement.

Face à ces constats, la DIE a engagé, lors d'une CNIP, un chantier interministériel (c'est-à-dire un ensemble de groupes de travail thématiques associant responsables régionaux de la politique immobilière de l'État, préfectures, ministères et opérateurs). Ce chantier est structuré autour de six enjeux, présentés par la DIE sans ordre de priorité affiché entre eux :

●rendre obligatoire l'inscription de tout projet dans une stratégie immobilière déjà établie (SPSI ou SDIR) pour pouvoir prétendre à la labellisation ;

●renforcer les exigences de gouvernance de projet et instaurer une véritable gestion des risques opérationnels, via une matrice dédiée ;

●mettre en place un point d'étape formalisé après la labellisation (terme que la DIE désigne sous l'expression de « clause de revoyure »), pour suivre dans la durée les projets à enjeux plutôt que de s'arrêter à la décision initiale ;

●mieux articuler la labellisation avec le financement des projets ;

●fiabiliser systématiquement les données patrimoniales, via le référentiel technique et le raccordement des biens à l'outil de suivi des fluides interministériel (OSFi) ;

●mieux animer le réseau des acteurs de l'immobilier public, à travers des outils partagés et un club dédié.

Ces travaux doivent déboucher sur une nouvelle circulaire du Premier ministre venant consolider ces évolutions. Cette réforme s'inscrit par ailleurs dans un mouvement plus large de modernisation de la gouvernance immobilière de l'État, porté par la transformation de l'Agence de Gestion de l'Immobilier de l'État (AGILE) en établissement public industriel et commercial (le futur « Établissement Public Immobilier et Foncier de l'État »). Nous détaillions cette réforme dans notre article sur l'organisation de la fonction immobilière de l'État.

Contrairement à l'État, très peu de collectivités territoriales disposent d'une procédure strictement équivalente à la labellisation pour leurs projets immobiliers structurants. Les arbitrages restent le plus souvent internes à chaque direction ou service porteur, sans passage obligé par une instance chargée d'en vérifier la cohérence avec une stratégie patrimoniale d'ensemble. Il existe toutefois des exceptions notables : nous évoquions, dans notre article sur l'optimisation du patrimoine immobilier des collectivités, le cas d'une grande métropole ayant elle-même mis en place un dispositif de labellisation interne de ses projets, assorti d'une instance de gouvernance trimestrielle. Nous avons ainsi la preuve que le principe n'est pas hors de portée d'une collectivité disposant des moyens adaptés.

C'est précisément ce que relevait déjà cet article : à l'image de ce qui est imposé à l'État, où chaque ministère et chacun des près de 450 opérateurs recensés par l'État doit élaborer un SPSI tous les cinq ans, sous peine de ne pas obtenir de financement interministériel pour ses projets immobiliers, une obligation similaire pourrait être envisagée pour les collectivités les plus importantes en taille de patrimoine (grandes métropoles, régions, départements ou intercommunalités de taille significative), sans que cela ne présage d'un jugement sur les autres catégories de collectivités, dont les enjeux patrimoniaux sont simplement d'une autre nature. La labellisation va toutefois plus loin qu'une simple obligation de planification : elle introduit un principe d'examen partagé entre plusieurs parties prenantes et de conditionnalité du financement, projet par projet, qui reste largement absent du paysage territorial.

Plusieurs des chantiers de réforme engagés par la DIE apparaissent directement transposables, à condition d'être adaptés à l'échelle et aux moyens de chaque collectivité (commune, EPCI, département ou région) :

Conditionner tout projet immobilier significatif à son inscription préalable dans un Schéma Directeur Immobilier, et le cas échéant, Énergétique (SDIE) formalisé constitue le principe le plus directement duplicable. Il permettrait de limiter un phénomène observé dans plusieurs grandes collectivités : des projets de réaménagement portés par chaque direction sans toujours s'inscrire dans une vision d'ensemble du patrimoine, ni dans une analyse consolidée des capacités financières de la collectivité.

Instaurer un point d'étape formalisé après la décision initiale (la « clause de revoyure » de la DIE) répondrait à un angle mort fréquent dans la gestion patrimoniale locale : le suivi dans la durée des opérations une fois validées. Il n'est pas rare que des projets immobiliers de collectivités connaissent des dérives de coûts ou de calendrier qui ne sont identifiées que tardivement, faute d'un point d'étape formalisé et documenté après la décision initiale.

Mieux articuler la décision immobilière avec le financement serait particulièrement pertinent dans le contexte budgétaire des collectivités, où l'Observatoire des finances et de la gestion publique locales alerte sur un besoin de renouvellement du patrimoine communal et intercommunal que l'épargne brute ne permet plus de couvrir. Lier l'autorisation d'un projet à une analyse de sa soutenabilité budgétaire, comme le prévoit la réforme de la labellisation, permettrait d'objectiver des arbitrages souvent politiques avant d'être financiers.

Fiabiliser les données patrimoniales avant toute décision reprend un constat déjà documenté à l'échelle locale : les informations sur le patrimoine des collectivités restent fréquemment dispersées entre plusieurs bases de données non interconnectées, ce qui complique tout arbitrage objectivé. La généralisation des SDIE constitue à cet égard un outil de planification particulièrement pertinent. Le programme ACTEE, porté par la Fédération Nationale des Collectivités Concédantes et Régies (FNCCR), a d'ailleurs contribué à financer, via son Fonds CHÊNE, la réalisation de nombreuses études de SDIE pour les collectivités, avec des taux de subvention pouvant atteindre 80 %. Ce type de dispositif fonctionne par vagues successives de candidatures : il est donc conseillé aux collectivités intéressées de se rapprocher directement de la FNCCR ou de l'ADEME pour connaître les fenêtres actuellement ouvertes et anticiper les prochaines échéances de financement.

Mieux animer le réseau des acteurs, enfin, fait écho à un enjeu déjà identifié dans le secteur territorial, où la structuration reste toutefois moins isolée qu'il n'y paraît. Le Cerema anime ainsi, depuis 2021, un réseau national d'échanges autour de la gestion du patrimoine immobilier des collectivités, qui réunit des représentants de collectivités de toutes tailles autour de groupes de travail thématiques (structuration de la donnée patrimoniale, gestion de l'actif immobilier, entre autres). De leur côté, la FNCCR et l'ADEME contribuent elles aussi à structurer les pratiques, notamment via un cahier des charges type qu'elles ont conjointement élaboré pour cadrer la réalisation des SDIE. Ces initiatives, encore incomplètes, esquissent les contours d'un écosystème d'acteurs qui pourrait, à terme, jouer un rôle comparable à celui de la DIE auprès des ministères, à condition d'être mieux coordonné et davantage soutenu.

Recréer la labellisation à l'identique au niveau local n'aurait pas grand sens : l'État s'appuie sur une administration dédiée, la DIE, et sur un réseau de responsables régionaux présents sur tout le territoire, une ingénierie qu'aucune collectivité, hormis les plus grandes métropoles ou régions, ne pourrait mobiliser seule. Mais cette différence d'échelle n'est pas un point d'arrêt : elle invite plutôt à penser une transposition différenciée, calibrée sur les moyens réels de chaque catégorie de collectivité plutôt que sur un modèle uniforme.

Pour les grandes collectivités disposant déjà d'une direction de l'immobilier structurée (régions, départements, métropoles), une labellisation interne des projets les plus significatifs est directement envisageable, sur le modèle de ce que certaines ont déjà engagé.

Pour les communes de taille intermédiaire, un mécanisme d'examen porté à l'échelle de leur EPCI de rattachement pourrait jouer un rôle comparable à celui d'une CRIP, sans nécessiter la création d'une structure nouvelle (sur le modèle de ce que nous décrivions dans notre article sur la mutualisation immobilière intercommunale).

Pour les plus petites communes, enfin, l'appui de structures déjà existantes reste la voie la plus réaliste : associations d'élus, centres de gestion, structures d'ingénierie territoriale comme l'ANCT, ou les réseaux d'échanges nationaux évoqués plus haut (Cerema, FNCCR, ADEME), qui offrent un premier niveau de structuration sans exiger de moyens propres importants.

Cette approche graduée, du plus structuré au plus léger, permet de conserver l'esprit du dispositif national (l'examen partagé entre parties prenantes, l'inscription dans une stratégie patrimoniale, la conditionnalité du financement) tout en l'adaptant à la réalité de chaque territoire.

La labellisation des projets immobiliers de l'État constitue un exemple abouti de gouvernance patrimoniale partagée et conditionnée au financement. Si sa transposition intégrale à l'ensemble des collectivités territoriales se heurte à des différences de moyens et d'échelle, plusieurs de ses principes (l'inscription dans une stratégie patrimoniale, le suivi dans la durée des projets, la fiabilisation des données et l'articulation avec le financement) sont directement mobilisables, à condition d'être adaptés à la réalité de chaque collectivité, quelle que soit sa taille.

Quatre pistes concrètes pourraient structurer cette adaptation :

1. Conditionner l'octroi de financements (subventions, emprunts, dotations d'investissement) à l'inscription du projet dans un SDIE formalisé, pour les projets immobiliers significatifs des collectivités disposant d'un patrimoine conséquent.

2. Généraliser un point d'étape formalisé après la décision, sur le modèle de la clause de revoyure proposée par la DIE, afin de suivre dans la durée l'exécution des projets validés et d'objectiver les écarts éventuels.

3. Encourager la réalisation de SDIE, y compris pour les collectivités de taille intermédiaire, en se rapprochant de la FNCCR et de l'ADEME pour identifier les financements mobilisables (Fonds CHÊNE ou dispositifs appelés à lui succéder), ou à l'échelle mutualisée d'un EPCI pour les communes qui ne disposeraient pas seules de l'ingénierie nécessaire.

4. Soutenir et mieux coordonner les réseaux d'animation déjà à l'œuvre au niveau local (Cerema, FNCCR, ADEME, associations d'élus), afin qu'ils puissent jouer, à terme, un rôle plus proche de celui de la DIE auprès des ministères et de leurs opérateurs.

Ces pistes prolongent directement les constats déjà formulés dans notre article sur l'optimisation du patrimoine immobilier des collectivités : l'immobilier public local reste un levier de pilotage et d'économies sous-exploité, faute d'outils de gouvernance à la hauteur des enjeux financiers qu'il représente.

Direction de l'Immobilier de l'État (immobilier-etat.gouv.fr) : pages « Gouvernance de l'immobilier de l'État » et « Bilan de la labellisation » ; actualité relative au chantier interministériel de réforme de la procédure de labellisation ; bilans successifs de la labellisation publiés par la DIE.

Conseil de l'Immobilier de l'État : rapports d'activité annuels (economie.gouv.fr).

Sénat : rapports budgétaires relatifs au compte d'affectation spéciale « Gestion du patrimoine immobilier de l'État » ; dossier législatif de la loi visant à moderniser la gestion du patrimoine immobilier de l'État.

Observatoire des Finances et de la Gestion publique Locales (OFGL) : étude « Les enjeux financiers du renouvellement du patrimoine des communes et intercommunalités », collection Cap sur.

Programme ACTEE / Fonds CHÊNE (FNCCR) : programme-cee-actee.fr, pages consacrées au Fonds CHÊNE et à son financement des schémas directeurs immobiliers et énergétiques ; page de présentation des programmes ACTEE successifs.

ADEME : page « Réalisation d'un Schéma Directeur Immobilier Energétique (SDIE) », agirpourlatransition.ademe.fr.

Cerema : pages du « Réseau national d'échanges autour de la gestion du patrimoine immobilier des collectivités », cerema.fr.

Assemblée nationale : travaux parlementaires citant le nombre d'opérateurs de l'État ; circulaire relative aux Schémas Pluriannuels de Stratégie Immobilière (SPSI) des opérateurs de l'État.

Circulaires du Premier ministre de 2016 et 2017 relatives à la gouvernance de la politique immobilière de l'État.